Ab diesem Jahr teilen sich Vermieter und Mieter den CO2-Preis – der sich ab nächstem Jahr kräftig erhöht

Bezahlbarer Wohnraum ist mittlerweile eines der am heißesten diskutierten Themen. Ihn gibt es vor allem aufgrund zahlreicher politischer Versäumnisse der vergangenen 20 Jahre im Wohnungsbau besonders in den Metropolen Deutschlands schlichtweg immer weniger. Hinzukommt: Die Bundesregierung verteuert aktuell mit zahlreichen Regelungen und Gesetzen ein ums andere Mal die Kosten für Mieter und Vermieter. Die sogenannte „CO2-Steuer“ spielt dabei eine immer größere Rolle – aufgrund von jüngst beschlossenen Erhöhungen für die kommenden Jahre und einem neuen Verteilerschlüssel zwischen Vermieter und Mieter.

Beim CO₂-Preis müssen Vermieter Kosten und Zeit gleichermaßen investieren – einer Steuer, die unter Bundeskanzlerin Angela Merkel eingeführt worden ist. Sie ist für jeden relevant, der fossile Brennstoffe verbraucht, also für Autofahrer mit Verbrennermotor oder jeden, der mit Gas oder Öl heizt.

Für Haus- und Wohnungsbesitzer kommt das Thema „CO2-Preis“ auf den Tisch, weil er ab diesem Jahr zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird. Es ist gewissermaßen eine Steuer (auch wenn sie offiziell nicht so heißt), die der Vermieter für den Mieter zum Teil übernimmt – wahrscheinlich einmalig im ohnehin kafkaesken deutschen Abgaben- und Steuerwesen. Je höher der Verbrauch des Mieters, desto mehr muss der Vermieter bezahlen. Und natürlich wird auf die Abgabe auch noch die Mehrwertsteuer draufgeschlagen.

CO2-Preis wird schrittweise erhöht

Und als wäre dies nicht genug, wird der CO2-Preis selbst schrittweise erhöht. Gerade Anfang Juli 2023 hat dies die Bundesregierung beschlossen – eine zusätzliche Belastung aller Unternehmen, Verbraucher, Mieter und Vermieter mitten in der größten Wirtschaftskrise seit Jahrzehnten.

Die CDU-geführte Merkel-Regierung hatte zum Januar 2021 diese neue Steuer eingeführt und zunächst auf 25 Euro pro Tonne festgesetzt. In diesem Jahr beträgt sie 30 Euro, da zumindest die ursprünglich vorgesehen Steigerung auf 35 Euro ausgesetzt worden ist. Dafür kommt es ab dem nächsten Jahr dicke: Die Ampel hebt den Preis des nationalen Brennstoffemissionshandels im Jahr 2024 auf 40 Euro pro ausgestoßene Tonne CO2 an. 2025 soll der CO2-Preis auf 50 Euro wachsen, 2026 auf 65 Euro. Für 2027 rechnet die Regierung mit einem CO2-Preis von 85 Euro.

Die Berechnung des CO2-Preises

Gas verursacht 202 Gramm CO2 pro Kilowattstunde, Öl 2660 Gramm pro Liter. Mit diesem Basiswissen kann sich jeder Besitzer einer Öl- oder Gasheizung oder ein Vermieter  ausrechnen, wie viel CO2 je nach Verbrauch der Anlage und Heizverhalten des Mieters emittiert wird – und was der Staat dafür verlangt.

Ein Beispiel: Für eine 53-Quadratmeter Wohnung liegt der Jahresverbrauch an Gas bei 5.000 Kilowattstunden, was einen CO2-Ausstoß von genau 1,01 Tonnen bedeutet (5000 Kilowattstunden x 202 Gramm). Diesen Wert muss man in einem zweiten Schritt mit dem CO2-Preis des jeweiligen Jahres multiplizieren, für 2023 also mit 30 Euro. Es gehört zu den Eigenheiten des deutschen Abgabenrechts, dass selbst auf Abgaben und Steuern nochmal die Mehrwertsteuer draufgeschlagen wird. Allerdings gilt für Gas noch bis zum Ende der Heizperiode Ende März 2024 eine reduzierte Mehrwertsteuer von 7 %. Eine der wenigen zumindest zeitweisen Entlastungen, die nicht unerwähnt bleiben soll.

Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Die knapp 30 Euro plus 7 % Mehrsteuer ergeben somit für 2023 in unserem Beispiel 32,10 Euro – die in einem finalen Schritt aufgeteilt werden. Natürlich nicht einfach so: Da es laut Bundesregierung „fair“ sein soll, geschieht dies innerhalb eines Zehn-Stufen-Modells. Je nach energetischem Zustand des Hauses und damit verbundenem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter – der im Energieausweis steht – würden Vermieter im schlechtesten Fall 95 % des CO2-Preises übernehmen. Bei sehr niedrigen Emissionen müssten Mieter die Ausgaben allein tragen. Das penible Konzept soll Vermieter zu energetischen Sanierungen bewegen – die allerdings schnell mehrere zehntausend Euro kosten können, wie wir spätestens seit den Debatten über das Heizungsgesetz und die Sanierungsauflagen der EU wissen.

Dann doch lieber die CO2-Steuer zahlen, mögen sich viele denken. Im schlimmsten Fall kommen also in unserem Beispiel gut 30 Euro auf den Vermieter zu – pro Wohnung. Auch wenn sich dies zunächst nicht viel anhört, steigt der CO2-Preis wie erwähnt bis 2027 fast um das Dreifache. Und schließlich ist es nur einer von unzähligen Kostenfaktoren, die manche Hausbesitzer einmal mehr grübeln lassen, ob sie nicht ihre Immobilien verkaufen sollten. Denn neben der finanziellen Belastung tritt der Aufwand der Berechnung der jeweiligen CO2-Mengen und CO2-Kosten hinzu. Glücklicherweise hält das Bundeswirtschaftsministerium dafür einen Online-Rechner bereit, mit dem man den CO2-Preis, je nach Heizungsart und energetischem Zustand des Hauses, ausrechnet. Den Energieverbrauch eines Hauses oder einer Wohnung – sofern sie nicht über eine Gastetagenheizung beheizt werden – kann man der jährlichen Heizkostenabrechnung entnehmen. Dort steht auch der CO2-Ausstoß, insgesamt und heruntergerechnet auf die Wohnung.

Freilich hängt die Summe, die letztlich zu zahlen ist, von vielen Aspekten ab, die ein Vermieter nicht in der Hand hat. Hierzu gehört zu allererst das Heizverhalten des Mieters und wie kalt und lange der Winter ausfällt. Denn nicht nur die Politik allein zählt zu den Unsicherheitsfaktoren, mit denen ein Vermieter und Hausbesitzer konfrontiert ist.

Der Staat reguliert bis ins Detail jeden Winkel eines Hauses – und ist so auch größter Kostentreiber beim Bauen und Vermieten. Vor allem unter der Flagge der „Klima- und Energiepolitik“ kommen horrende Ausgaben auf Hausbesitzer zu. Das wohl drastischste Vorhaben: Robert Habecks „Heizungsgesetz“ mit dem faktischen Verbot neuer Öl- und Gasheizungen ab 2024 – das nach einem großen Koalitionskrach angeblich verändert worden ist.

Doch ist es wirklich entschärft worden? Was kommt auf Besitzer von Miets- und Mehrfamilienhäuser zu? Nachfolgend beschreiben wir die Eckdaten des Kompromisses, eine Art Positionspapier. Das Gesetz selbst befindet sich noch in der Abstimmung im Bundestag.

Anfang Juni 2023 hat sich die Koalition nach langem Streit über das Heizungsgesetz – offiziell Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) – auf einen vermeintlichen Kompromiss geeinigt. Es soll unverändert vom 1. Januar 2024 an gelten. Die Botschaft der Regierung lautet aber: Deutsche Hauseigentümer haben „nun mehr Zeit für den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen“. Tatsächlich ist aber kein großartiger Unterschied zum vorherigen Entwurf zu erkennen.

Fakten zu Habecks „Heizungsgesetz“

• Ab 2024 muss nun jede neu installierte Heizung in Neubauten mindestens 65 % aus erneuerbarer Energie gespeist werden. Neue Anlagen in bestehenden Gebäuden müssen erst “ab etwa 2028” die Pflicht erfüllen. Im Kern nichts Neues. Auch vorher waren schon Härtefallregelungen im Gespräch.
• Mit der „Übergangsfrist“ soll die Voraussetzung geschaffen werden, dass Hauseigentümer beim Heizungstausch die Optionen abwägen können, ob sie auf eine Wärmepumpe umsteigen oder sich stattdessen an ein Fernwärmenetz anschließen wollen. Der Fokus auf Fernwärme als zweites Standbein ist neu.
• Ab 2045 allerdings ist Schluss: Ab dann dürfen gar keine Heizungen mehr mit fossilen Brennstoffen wie Erdgas oder Heizöl betrieben werden.

Welche Möglichkeiten gibt es für mindestens 65 % erneuerbares Heizen?

Die Regierung rühmt sich, „das Gesetz pragmatisch und bewusst technologieneutral ausgestaltet“ zu haben, inklusive „individueller Lösungen“. Sie können den Erneuerbaren-Anteil auch rechnerisch nachweisen. An dem verpflichtenden „65 %-Anteil“ hat sich also nichts geändert. Doch die Eigentümer können nun zwischen verschiedenen „gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für mindestens 65 % Erneuerbares Heizen“ wählen:

• Anschluss an ein Wärmenetz,
• elektrische Wärmepumpe,
• Stromdirektheizung,
• Hybridheizung (Kombination aus Erneuerbaren-Heizung und Gas- oder Ölkessel),
• Heizung auf der Basis von Solarthermie
• Heizung auf der Basis von Holz und Holzpellets.

Außerdem gibt es unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit so genannter „H2-Ready“-Gasheizungen, also Heizungen, die auf 100 % Wasserstoff umrüstbar sind. Für bestehende Gebäude sind weitere Optionen vorgesehen: Biomasseheizungen und Gasheizungen, die erneuerbare Gase nutzen, also Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff.

Kommunale Wärmeplanung und Fernwärme – eine Alternative?

Ab 2028 soll es nun eine kommunale Wärmeplanung in Deutschland geben – und insofern eine gewisse Möglichkeit, sich ans Fernwärmenetz anzuschließen, da Städte und Gemeinden diesen Bereich ausbauen sollen. Damit wird das GEG eng mit der Wärmeplanung in den Kommunen verknüpft und soll erst dann gelten, wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Hierfür soll ein eigenes Gesetz verabschiedet werden, das Kommunen verpflichtet, Gebiete zu definieren, die für Wärmenetze möglich sind. Diese Planung wiederum soll bis 2028 stehen.

Bundesklimaminister Robert Habeck (Die Grünen) kündigte an, dass künftig jährlich 100.000 Gebäude an bestehende oder neue Wärmenetze angeschlossen werden sollen. Angesichts von 43 Millionen deutschen Haushalten, von denen gerade einmal sechs Millionen mit Fernwärme versorgt werden, ein Tropfen auf den heißen Stein. Der gegenwärtige Marktanteil liegt damit bei nur 14 %. Die Kommunen halten eine Verdreifachung des Anteils bis 2045 für möglich, das wären 42 %. Bis 2030 sollen die Netze einen Anteil von mindestens 50 % Wärme aus erneuerbaren Quellen oder Abwärme aufweisen, bis 2045 müssen sie klimaneutral sein.

Fernwärme wird also für die Mehrheit der Eigentümer nur theoretischer Natur sein: In kleineren Städten und Gemeinden dürfte der Bau eines solchen Netzes in den meisten Fällen nahezu ausgeschlossen sein – aus rein finanziellen Gründen und weil sich der Aufbau einer solchen Infrastruktur nicht flächendeckend lohnt; es sei denn dort gibt es Biomasseprojekte. Doch selbst in Metropolen wie Berlin müssten ganze Straßenzüge aufgerissen werden – was an den meisten Orten nicht passieren wird. Die kommunale Wärmeplanung ist also nur für einen Teil der Eigentümer relevant und schützt sie damit vor eigenen Investitionen. Jedoch gilt: Nur wenn „ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gelten Übergangsfristen von bis zu zehn Jahren“, sollte die Heizung ab 2024 ausgetauscht werden müssen.

Ansonsten wird der Einbau einer kostenträchtigen Wärmepumpe & Co. fällig. Solange aber vor Ort noch keine Wärmeplanung existiert, erhalten Hausbesitzer eine Gnadenfrist. Sie können dann eine neue Gasheizung einbauen – solange sie auf Wasserstoff umrüstbar ist. Allerdings setzt Habeck dem sofort Grenzen: Wird eine neue wasserstofffähige Gasheizung eingebaut, aber nach einer Übergangszeit kommt kein Wasserstoff, müsse das 65-Prozent-Ziel des Gesetzes „anders erfüllt werden“. Das sind dreifache Pirouetten, die am Ende immer nur auf dasselbe hinauslaufen: Es wird teuer.

Sonderregelungen für über 80-jährige Eigentümer

Für über 80-jährige Eigentümer, die ein Gebäude mit bis zu sechs Wohnungen selbst bewohnen, soll bei einer Heizungshavarie die Pflicht zur Umstellung auf Erneuerbares Heizen entfallen. Das soll auch beim Austausch von Etagenheizungen für Wohnungseigentümer gelten, die 80 Jahre und älter sind und die Wohnung selbst bewohnen. Auch hier: So war es auch vorher bereits im Gespräch.

Gibt es Förderungen?

Spezielle Förderungen soll es nur für Bürger im selbstgenutzten Wohneigentum geben, die einer alte gegen eine neue Heizung austauschen. Von einer Unterstützung für Vermieter ist bislang keine Rede, abgesehen von den – völlig selbstverständlichen – steuerlichen Abschreibungen.

Heizungsgesetz schützt Mieter und belastet Vermieter

Die Regierung gibt sich zwar technologieoffen – immer innerhalb ihres 65 %-Dogmas. Doch wenn es ans Bezahlen geht, sollen Mieter „vor zu hohen Betriebskosten und vor einer zu hohen Umlage an den Investitionskosten für eine neue Heizung geschützt“ werden. Heizkosten für Biogas „dürfen dann nur in der Höhe abgerechnet werden, wie zur Erzeugung derselben Menge an Heizwärme mit einer hinreichend effizienten Wärmepumpe anfielen.“ Ebenso bei „allen biogenen Brennstoffen, insbesondere auch bei Pellets/fester Biomasse.“

Wird zudem eine Wärmepumpe in „einem energetisch schlechterem Gebäude“ eingebaut, sollen Vermieter nur dann eine Modernisierungsumlage erheben können, wenn die Wärmepumpe einen Wirkungsgrad von mindestens 2,5 erreicht. Anderenfalls können nur 50 % der Investitionskosten umgelegt werden. Bei diesen Konstellationen bleiben also Vermieter auf einem Teil ihrer Kosten sitzen.

Fazit zum Heizungsgesetz: Kostentreiber statt 180-Grad-Wende

Das Gesetz – wenn es so kommt – ist technologieoffener geworden. Allerdings führt an dem 65 %-Anteil von Erneuerbaren kein Weg vorbei. Und es gilt ab 2024 für jede neu eingebaute Heizung. Drastische und vor allem kostensenkende Änderungen gegenüber dem Habeck-Entwurf sind nicht erkennbar, mit Ausnahme des Vorhabens, verstärkt in Fernwärme zu investieren – was bei jenen, für die es relevant wird, die Investitionen deutlich geringer gestaltet. Die Übergangsfristen bis 2028 gelten auch nur für den Bereich Fernwärme. Hinzukommt die dreijährige Karenzzeit, innerhalb der man seine Anlage nach einer Havarie auf Erneuerbare Energieträger umstellen muss. Eine Atempause und mehr Zeit für Planung und Finanzierung, doch unterm Strich keine finanzielle Entlastung und erst Recht keine „180-Grad-Wende“, wie es die FDP feiert. Man kann sagen: Habeck hat sich weitestgehend durchgesetzt, in der Öffentlichkeit wurde es aber als Entlastung der Hausbesitzer verkauft.

Zudem droht die Bundesregierung all jenen, die noch schnell eine Gas- oder Ölheizung einbauen, das werde zu teuer. Dabei gehen Kostensteigerungen für Energie überwiegend auf politische Faktoren zurück, wie etwa den unter der Merkel-Regierung 2021 erfundenen CO2-Preis. Es ist eine de facto Steuer, die bis 2026 auf mindestens 55 und höchstens 65 Euro pro Tonne CO2 steigen soll.

Da Investitionen in die ab 2024 erlaubten Heiztechnologien wesentlich teurer ausfallen werden als in bewährte Öl- und Gasheizungen, stellt sich für viele Eigentümer die Frage der Finanzierung und Mietrendite. Hinzukommt: Wärmepumpen funktionieren nur, wenn das Haus gedämmt ist und eine Fußbodenheizung existiert. Zudem verursacht sie hohe Stromkosten. Damit kommen auf die Rechnung für die neue Heizung deutliche Folgekosten oben drauf, die manche Besitzer an den Rand des Ruins treiben dürfen. Einziger Ausweg: Ein Verkauf der Immobilie.

Der Entwurf der Bundesregierung zum Gebäudeenergiegesetz – immerhin 183 Seiten stark – ist am 15. Juni 2023 in den Bundestag gegangen. Im parlamentarischen Verfahren ist mit Änderungen zu rechnen, die wir hier nach Abschluss aktualisieren werden.

Hausbesitzer sind gerade dabei, die harten Pläne der Bundesregierung zu Gas- und Ölheizungen zu verdauen. Da kommt schon die neue Hiobsbotschaft. Das EU-Parlament stimmte Mitte März strengeren Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden zu. Was zunächst sinnvoll klingt und harmlos daherkommt, heißt: Bis 2030 sollen Wohngebäude mindestens die Energieeffizienzklasse „E“, bis 2033 die Energieeffizienzklasse „D“ erreichen. Und das kostet! Der Verband Haus & Grund befürchtet Investitionen von 150.000 Euro – allein pro betroffenem Einfamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern sind es entsprechend mehr.

Kein Wunder, dass angesichts der ruinösen Pläne Verbände und Verbraucherschützer auf die Barrikaden gehen – aber auch Politiker anderer EU-Länder, ja selbst der Bundesregierung, die mit der Wärmepumpen-Initiative deutschen Hausbesitzern gerade erst einen anderen Kostenhammer verordnet hat.

Energetische Sanierungen stellen Eigentümer vor Herausforderungen

Die finanziellen und gesellschaftlichen Dimensionen des Vorhabens machen fassungslos. Millionen von Eigentümern müssen in den nächsten Jahren eine gründliche energetische Sanierung ihrer Gebäude vornehmen – ob sie es wollen oder nicht: Fenster austauschen, neue Solaranlagen auf das Dach und mehr Dämmung von Dachboden und Fassade. Dabei sind zuerst die Häuser und Wohnungen dran, die in den schlechtesten Energieklassen eines Landes eingeordnet sind. Es müssen also genau jene Hausbesitzer starten, deren Kosten ob das Nachholbedarfs besonders hoch ausfallen dürften. Sie müssen schon bis Ende des Jahrzehnts einen höheren Energiestandard erreichen. Womöglich parallel zum Einbau eines neuen Heizsystems.

Das Vorhaben ist Teil des sogenannten Green Deals, eines der Lieblingsprojekte der EU-Kommissionsvorsitzenden Ursula von der Leyen. Was in weniger als drei Jahrzehnten Klimaneutralität erzielen soll, wird für die Hausbesitzer allerdings zum schlechten Deal. Wer dachte, seine Immobilie sei abbezahlt und die Kalkulation der Vermietung steht, sieht sich nun getäuscht. Ein zweites Mal binnen Wochen, denn mit der Quasi-Wärmepumpenpflicht ist bekanntlich eine weitere Zwangsmaßnahme im Anflug.

Kosten der EU-Sanierungspflicht lassen Hausbesitzer bluten

Die Energieklasse ihres Hauses können Besitzer im Energieausweis einsehen. Liegt keiner vor, können Eigentümer einen solchen Pass bei einem Energieberater in Auftrag geben – zu Kosten von mehreren hundert Euro. Wie teuer die EU-Sanierungspflicht Mehrfamilienhäusern dann ausfällt, kann man nur schätzen. In jedem Fall wird es heftig: Bei den rund 2,3 Millionen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 100.000 Mehrfamilienhäusern, die bis Ende des Jahrzehnts sanieren müssen, fallen laut Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) rund 17,2 Milliarden Euro an. Der Vorsitzende des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke, rechnet mit Kosten von 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Zumindest soll es Fördermittel geben. Details dazu sind aber noch unklar. In Deutschland erhalten Sanierer bereits einen Bonus von der KfW – wenn ihr Gebäude zu den schlechtesten 25 % der deutschen Immobilien zählt. Der gesamte Umbau könnte laut KfW insgesamt 254 Milliarden Euro kosten.

Und wie so oft: Nicht nur Hausbesitzer müssen bluten. Vermieter können die Kosten an die Mieter weitergeben – als Erhöhung der Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten. Bei 150.000 Euro können das 12.000 Euro sein – zusätzlich, nicht als Kaltmiete. Allerdings darf die Miete wegen Modernisierungen binnen sechs Jahren nur um maximal drei Euro je Quadratmeter steigen. Vermieter werden somit auf dem Großteil der ihnen auferlegten Kosten sitzen bleiben.

EU-Sanierungszwang sorgt für „sozialen Sprengstoff“

Da sorgen sich nicht nur Verbraucherschützer und Lobbyverbände, dass Eigentümer und Mieter von den Sanierungskosten überfordert werden. Der renommierte Politikwissenschaftler Prof. Jürgen W. Falter von der Uni Mainz sieht sogar „sozialen Sprengstoff“, besonders bei jenen 14 % der Haushalte, die mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens fürs Wohnen ausgeben. Selbst in der Bundesregierung hat sich Widerstand geregt. Bundesbauministerin Klara Geywitz sagte dem Deutschlandfunk: „Ich persönlich halte das auch mit dem Grundgesetz nicht für vereinbar, dass man per Gesetz einen Sanierungszwang macht.“ Das sei „ein absolut harter Eingriff in die Eigentumsrechte der Hausbesitzer“ und „unverhältnismäßig“. Ebenfalls Unverständnis im Nachbarland: Österreichs Regierungschef Karl Nehammer bezeichnete die Pläne als „völlig weltfremd“.

Wirtschaftlicher Totalschaden für Hausbesitzer durch Sanierungspflicht?

Nach Daten der ARGE fielen im Jahr 2020 etwa 51 % oder 7,1 Millionen Eigenheime in die Energieeffizienzklassen E bis H (nach deutscher Energieklasseneinteilung, die sich von der EU leicht unterscheidet). Bei den Eigentumswohnungen sind es 32 % oder eine Million Wohnungen, bei den Mietwohnungen 31 % oder 6,1 Millionen Wohneinheiten, die den Klassen E bis H zuzuordnen sind. Vor allem diese Gebäude fallen damit unter den geplanten Sanierungszwang bis zum Jahr 2033. Überdurchschnittlich viele davon in Ostdeutschland.

Werden die EU-Pläne Wirklichkeit dürften etliche Hausbesitzer nach einer Überschlagszahlung wohl zu dem Schluss kommen, dass sich eine Sanierung finanziell nicht lohnt. Ihnen droht dann wirtschaftlicher Totalschaden: „Für viele Gebäude der Energieklassen F und G wird eine Sanierung keine Option sein, der Ersatzneubau mindestens 1.200 Milliarden Euro kosten. Für unzählige private Eigentümer beendet die EU damit den Traum von den eigenen vier Wänden“, so Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke vor anderthalb Jahren bei der ersten Präsentation des EU-Schockprojekts. Warnecke äußerte starke Zweifel, ob sich die energetischen Mindestanforderungen bei vielen Gebäuden überhaupt technisch umsetzen ließen und ob ausreichend handwerkliche Ressourcen zur Verfügung stehen. Die Ziele seien in den kurzen Zeiträumen kaum zu erreichen. „Das ist Politik aus dem Wolkenkuckucksheim. Das ist weder bezahlbar noch umsetzbar“, schimpft Warnecke jetzt anlässlich der Abstimmung.

Die EU will nun einen Kompromiss mit den Mitgliedstaaten finden – sofern die Gebäuderichtlinie überhaupt gesetzeskonform ist. Denn selbst Bundesjustizminister Marco Buschmann hat Zweifel an der rechtlichen Machbarkeit der Richtlinie: „Ich halte das für einen schwer zu rechtfertigenden Eingriff in das Eigentumsrecht, das ja auch von der Grundrechte Charta der EU geschützt wird.“ Es besteht also noch Hoffnung, dass die Abrissbirne der EU an Hausbesitzern vorüberfliegt.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. Allerdings ist der nachfolgend geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf §559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen darf.  

Der Fall

Die Vermieterin einer Wohnung kündigte gegenüber einer Mieterin im Jahr 2010 die Durchführung verschiedener baulicher Veränderungen in der Wohnung an. Dabei wurde unter anderem die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten, noch im Jahr 2010, erhielt die Mieterin ein Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen mit der Bitte um Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 37,32 Euro auf insgesamt 223,93 Euro. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung ab Januar 2011 zu. Im August 2011 machte die Vermieterin zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB um 116,53 Euro monatlich ab dem 1. Mai 2012 geltend. Nachdem die Mieterin diesem Erhöhungsverlangen widersprochen hatte, reduzierte die Vermieterin den Modernisierungszuschlag um die bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag von 37,32 Euro. Den zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Mieterin nach erfolgter Mahnung lediglich unter Vorbehalt.

Mit der eingereichten Klage verlangt die Mieterin die Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt 2.138,67 Euro (27 x 79,21 Euro) sowie die Feststellung, den Modernisierungszuschlag nicht zu schulden. Das zuständige Amtsgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht hat die Klage jedoch abgewiesen mit der Begründung, dass Mieterhöhungen nach § 559 BGB und § 558 BGB unabhängig voneinander und nebeneinander durchsetzbar seien.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof folgt der Entscheidung des Berufungsgerichts und hält die Klage der Mieterin ebenfalls für unbegründet. Der BGH führt dazu aus, dass ein Vermieter an einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nicht von vornherein deshalb gehindert sei, weil er zuvor unmittelbar nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten bereits eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hatte. Dieser Umstand führe lediglich dazu, dass der nachfolgend geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB erhöht wurde. Es müsse lediglich sichergestellt werden, dass beide Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könne, nicht übersteigt. Es stehe laut BGH dem Vermieter frei, für welchen Weg der Mieterhöhung er sich im Anschluss an die vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen entscheidet. Vor einer ungerechtfertigten „doppelten“ Belastung mit Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der Durchführung einer Modernisierung wird der Mieter ausreichend geschützt, indem der für sich betrachtet zulässige Modernisierungszuschlag um den bereits nach § 558 BGB unter Zugrundelegung des modernisierten Wohnungszustands erzielten Erhöhungsbetrag gekürzt wird. Aus diesem Grund könne unter Abzug der bereits zuvor gemäß §§ 558 ff. BGB erfolgreich geltend gemachten Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 37,32 Euro der von der Vermieterin zuletzt noch geforderte Modernisierungszuschlag von 79,21 Euro verlangt werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2020 – VIII ZR 367/18

Vorinstanzen:
LG Berlin, 13. November 2018 – Az. 63 S 128/18
AG Berlin-Mitte, 10. März 2015 – Az. 8 C 208/14